Che cos'è il certificato di agibilità (oggi SCA)?
Il certificato di agibilità, oggi sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), attesta che un immobile è idoneo all'uso previsto e rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità edilizia previsti dalla normativa vigente. La disciplina è contenuta nell'art. 24 del D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.Lgs. 222/2016.
In particolare, l'agibilità attesta:
- la sicurezza strutturale dell'edificio
- le condizioni di igiene e salubrità
- la conformità degli impianti
- il rispetto delle norme sul risparmio energetico
- la conformità delle opere al progetto o al titolo edilizio presentato
- il rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale nei casi previsti dalla legge
L'agibilità non attribuisce la destinazione d'uso dell'immobile, ma ne certifica l'idoneità all'utilizzo in relazione alla destinazione già autorizzata.
A cosa serve il certificato di agibilità?
L'agibilità certifica che un immobile può essere utilizzato in modo conforme alla legge e costituisce una tutela per proprietari, acquirenti, locatari e istituti di credito.
Risulta particolarmente importante in caso di:
- compravendita immobiliare
- locazione
- richiesta di mutuo
- verifiche notarili
- pratiche edilizie e urbanistiche
Qual è la differenza tra abitabilità e agibilità?
Storicamente si distingueva tra:
- certificato di abitabilità, riferito agli immobili residenziali
- certificato di agibilità, riferito agli immobili con destinazione diversa da quella abitativa.
Con l'evoluzione della normativa edilizia e, in particolare, con il D.Lgs. 222/2016, la disciplina è stata definitivamente unificata nella Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), oggi utilizzata per tutte le tipologie di immobili.
Agibilità e conformità urbanistica coincidono?
No. L'agibilità attesta che l'immobile possiede i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e utilizzabilità previsti dalla normativa, mentre la conformità urbanistica riguarda la corrispondenza dell'immobile ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione o le successive modifiche.
I due concetti sono collegati ma non coincidono. Anche un immobile correttamente censito al Catasto può presentare irregolarità urbanistiche, motivo per cui è sempre consigliabile verificare sia la documentazione edilizia sia i dati catastali prima di una compravendita o della richiesta di agibilità.
Richiedi online la Visura CatastaleChi può presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?
La SCA può essere presentata:
- dal titolare del permesso di costruire
- dal soggetto che ha presentato una SCIA edilizia
- dai successori o aventi causa
- dal proprietario tramite un professionista incaricato
La documentazione viene normalmente predisposta da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere.
In quali casi è obbligatorio presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità?
La SCA deve essere presentata principalmente per:
- nuove costruzioni
- ricostruzioni totali o parziali
- sopraelevazioni
- interventi sugli edifici esistenti che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o sulle altre condizioni rilevanti ai fini dell'agibilità
Come ottenere l'agibilità di un immobile?
L'agibilità si ottiene mediante la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune competente.
La segnalazione deve essere presentata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura e deve essere corredata dalla documentazione tecnica prevista dalla normativa, tra cui l'asseverazione del tecnico abilitato, le certificazioni degli impianti, il collaudo statico (ove richiesto), la documentazione sull'accessibilità e l'attestazione di presentazione o aggiornamento catastale.
Prima della presentazione della pratica è consigliabile verificare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile. Una Visura Catastale consente di controllare che i dati catastali siano aggiornati; eventuali errori o incongruenze possono richiedere una rettifica catastale prima della conclusione della procedura.
Richiedi online la Visura CatastaleLa Segnalazione Certificata di Agibilità è un'autocertificazione?
La SCA è una segnalazione asseverata da un tecnico abilitato. Dal 2016 il Comune non rilascia più preventivamente il certificato di agibilità. Il proprietario presenta la segnalazione corredata dalle attestazioni tecniche richieste dalla legge, mentre l'Amministrazione conserva il potere di effettuare successivi controlli e verifiche.
Il certificato di agibilità ha una scadenza?
No. L'agibilità non ha una scadenza periodica.
Mantiene la propria efficacia finché l'immobile conserva le condizioni che ne hanno consentito il conseguimento e non vengono realizzati interventi che rendano necessaria una nuova segnalazione.
Come verificare se un immobile dispone dell'agibilità?
Per verificare la presenza dell'agibilità è possibile:
- consultare la documentazione edilizia depositata presso il Comune
- richiedere l'accesso agli atti amministrativi
- incaricare un tecnico abilitato di effettuare le verifiche necessarie
In occasione di una compravendita è opportuno controllare anche la corrispondenza tra stato dei luoghi, documentazione edilizia e dati catastali. Una Visura Catastale aggiornata consente di verificare gli identificativi catastali dell'immobile e di confrontare le informazioni presenti negli archivi catastali con la documentazione edilizia disponibile.
Richiedi online la Visura CatastaleQuando l'agibilità perde efficacia?
Può rendersi necessaria una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità quando vengono eseguiti interventi che incidono sui requisiti che hanno consentito il conseguimento dell'agibilità, ad esempio:
- modifiche strutturali rilevanti
- cambi di destinazione d'uso
- interventi che incidono sulla sicurezza
- modifiche che alterano le condizioni di igiene, salubrità o prestazione energetica
Si può vendere una casa senza certificato di agibilità?
Sì. L'assenza dell'agibilità non determina automaticamente la nullità dell'atto di compravendita.
Tuttavia, la mancanza dell'agibilità può:
- ridurre il valore dell'immobile
- complicare la trattativa
- comportare richieste di garanzie aggiuntive
- influire sulla concessione del mutuo da parte della banca
Per questo motivo, è sempre opportuno verificare preventivamente la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile prima del rogito.
Quanto costa ottenere il certificato di agibilità?
Non esiste un costo fisso valido per tutti i casi.
La spesa dipende principalmente da:
- complessità dell'immobile
- documentazione da reperire
- eventuali adeguamenti necessari
- onorario del tecnico incaricato
- diritti eventualmente previsti dal Comune competente
Chi rilascia il certificato di agibilità?
Dal 2016 il Comune non rilascia più preventivamente il certificato di agibilità.
L'agibilità viene attestata mediante la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, corredata dall'asseverazione di un tecnico abilitato e depositata presso il Comune competente.
È possibile ottenere l'agibilità per un immobile costruito molti anni fa?
Sì, nella maggior parte dei casi è possibile. Occorre però verificare preliminarmente:
- la situazione urbanistica
- la regolarità edilizia
- la documentazione catastale
- la presenza dei requisiti richiesti dalla normativa vigente
La valutazione deve essere effettuata da un professionista abilitato.
Cosa succede se non viene presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità?
La mancata presentazione della SCA nei casi in cui è obbligatoria comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
Inoltre, l'assenza della documentazione potrebbe creare difficoltà nelle successive operazioni di vendita, locazione o verifica tecnica dell'immobile.
È possibile ottenere l'agibilità parziale?
Sì. La normativa consente di presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità relativa:
- a singoli edifici
- a porzioni funzionalmente autonome
- a singole unità immobiliari
Ciò è possibile purché siano rispettate le condizioni previste dall'art. 24 del D.P.R. 380/2001, comprese quelle relative alle opere strutturali, agli impianti e alle urbanizzazioni necessarie.
Fonti normative e istituzionali
Le informazioni contenute in questa guida sono basate sulle seguenti fonti ufficiali:
- D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia), art. 24
- D.Lgs. 25 novembre 2016 n. 222
- Normattiva
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
- Sportelli Unici per l'Edilizia (SUE) dei Comuni italiani.
Fonti normative verificate e aggiornate a luglio 2026.